Aanleiding

Bepaalde woningen zijn gebouwd op grond waarop een recht van erfpacht is gevestigd en waarbij voor de woning een van dat recht van erfpacht afhankelijk recht van opstal is gevestigd. Bij vestiging van het recht heeft de belastingplichtige een koopsom voor de opstal betaald. Voor het recht van erfpacht (het gebruik van de grond) betaalt de belastingplichtige een periodieke canon. Het kan voorkomen dat de waarde van de grond in verhouding tot de grond en de opstal samen (de zogenoemde grondquote) meer bedraagt dan 50%.    

Vraag

1. Moet voor de toets of aan de 50%-eis is voldaan in deze situatie alleen worden gekeken naar de waarde van de woning (opstal) of naar de waarde van de grond en de woning samen?
2. Van welke waarde moet worden uitgegaan bij het bepalen van het eigenwoningforfait?   

Antwoord

1. Voor de toets of aan de 50%-eis is voldaan, moet in deze situatie alleen worden gekeken naar de waarde van de woning.
2. De waarde van de woning in volle en onbezwaarde eigendom, oftewel van de waarde van de grond en woning samen.

Beschouwing

Eigenwoningregeling

Artikel 3.111, eerste lid, van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: Wet IB 2001) bepaalt wanneer sprake is van een eigen woning. Het gaat hierbij, voor zover hier van belang, om: een gebouw (…) met de daartoe behorende aanhorigheden, voorzover dat de belastingplichtige of personen die behoren tot zijn huishouden anders dan tijdelijk als hoofdverblijf ter beschikking staat op grond van eigendom, waaronder begrepen economische eigendom, (…) indien met betrekking tot die woning (…) de waardeverandering de belastingplichtige of zijn partner grotendeels aangaat.

Eigendom

Bij een recht van opstal voor een woning die is gebouwd op grond waarop een recht van erfpacht rust, heeft de belastingplichtige de juridische eigendom van de woning (opstal). De belastingplichtige heeft voor de verwerving van die woning bovendien een koopsom betaald. Hij heeft een eigen woning in de zin van artikel 3.111, eerste lid, onderdeel a, Wet IB 2001.

Belang in de waardeverandering

Op grond van artikel 3.111, eerste lid, aanhef en onderdeel a, Wet IB 2001 moet de waardeverandering van de woning de belastingplichtige of zijn partner grotendeels aangaan. Grotendeels houdt in dat het belang in de waardeverandering 50% of meer bedraagt.

Bij ongesplitste eigendom van de grond en de woning, vindt de toets aan de 50%-eis plaats over de grond en de woning samen, omdat de belastingplichtige de eigendom heeft van zowel de grond als de woning. In de situatie waarin de belastingplichtige een recht van erfpacht op de grond heeft en een van dat recht van erfpacht afhankelijk recht van opstal voor de woning, beperkt de toets aan de 50%-eis zich tot de eigendom van de woning. In de voorgelegde situatie gaat de waardeverandering van de woning de belastingplichtige volledig aan. Dat de waarde van de grond in verhouding tot de grond en de opstal samen meer kan bedragen dan 50% maakt dit niet anders, omdat de toets in deze situatie ziet op de waarde van de woning (opstal).

Eigenwoningforfait

Voor de bepaling van de voordelen uit eigen woning in de zin van artikel 3.112 Wet IB 2001, wordt uitgegaan van de WOZ-waarde van de woning. De WOZ-waarde is de waarde van de volle en onbezwaarde eigendom van de woning en de grond. Het eigenwoningforfait is daarom niet beperkt tot de waarde van de woning. De wetgever heeft het recht van erfpacht en de aftrekbare canon een vergelijkbare plaats in de wet willen geven als de verwerving van de eigendom van de grond met een schuld waarvan de rente voor aftrek in aanmerking komt. Dit is de zogenoemde rente-analogie (Kamerstukken II 1970/71, 10790, nr. 8, p. 32). Bij deze rente-analogie sluit het aan om voor het bepalen van de voordelen uit eigen woning uit te gaan van de waarde van de woning in volle en onbezwaarde eigendom.       

Bron: Belastingdienst